银行开始下调房贷利率，这是否预示了房价的走势？

房贷利率同房产价格之间关联性不大。现在房地产形势变化太大，我们不能用过去的评判眼光来去预测现在的形势。如果继续这样做，就会犯了经验主义的错误。

现在看房价是否下跌，要同宏观调控目标相结合去看，房地产市场已不是一个市场经济行为。

1.自从10月8号之后，房贷利率挂钩银行同业间市场LPR进行定价。从理论上来说，LPR只要下降，那房贷利率也会下降，如果上升，房贷利率也会上升。但是目前lpr进入到下行通道，估计在经济没有重新调整完毕之前，都会维持这一下降态势。但是这同房贷利率会有直接关系吗？

2.房贷利率准确定价表达为“LPR+上浮基点”。如果LPR一直下降，那么银行可以将上浮基点往上调升啊，这样总房贷利率还会保持不变。所以房贷利率同LPR走势有一定关联，但关联性不大。所以这同过去的基准利率调整房贷利率，还是个同样道理，只不过从百分比变成了基点。

3.真正的房贷利率是同国家对于房地产的宏观调控有关，现在是在保稳定，那么整体全国房价不会出现大涨大跌的局面。但是在过去某些地域房价过热的情况下，可能还会调高以控制房价水平，在过去某些地域房价持续下降的情况下，就会进行调低，以稳定房地产市场价格。所以现在调控一方面看大局，另一方面要看区域市场的历史房价上涨或下跌水平。房贷利率绝对不是一个市场行为，而是一个政策行为。

4.我们以北上广深的上海为例，目前上海房价针对2017年，确实已经下降了5~10%，但是首套房和二套房房贷利率没有任何变动。限购措施还是那么的严，在目前金九银十的历史销售高潮，虽然比其他月份成交量要高，但是仍然处于低迷状态。

5.以前德先生讲过，房贷利率是个政策性利率，他同整体金融系统的资金供给量关联性很小，同市场的商业化利率关联也很小。国家是用这个利率来去调整购房需求，只要觉得房地产过热就会调高，只要觉得房产市场过冷就会调低。房贷利率仅仅是国家调整宏观经济形势的一个工具。

6.房住不炒，这是今年到明年的一个主旋律。另外国家现在已经开始大力建设廉租房，公租房和共有产权房的建设，未来会逐步降低商品房的供给，那么房贷利率作为调整工具的作用就会越来越小。当三房建设取得了成效之后，对于购房利率就会逐步放松，如果真实反映市场利率的话，未来还会走高呢。

总结一下，千万不要走入误区，将房贷利率同房产市场价格联系在一起。购房还是根据自己的需求以及能承受的资金成本来判断。在某些县城区域，即使房贷利率持续调低，房产价格下降更快，购房者因此就会买吗？

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银行开始下调房贷利率，这是否预示了房价的走势？

银行下调房贷利率是为了稳定成交量，稳定房价，过去两年调控限购力度非常大，房贷利率上浮20%、30%的情况很常见，甚至还有房贷利率上浮40%的个别情况，对遏制房价起到了立竿见影的效果，房价上涨的势头很快就被遏制住了。

另一方面，房贷利率的上浮，对刚需购房者来讲是很大的购房成本，对调控高峰期买入房子的人，月供压力是很大的，对于还在观望人来讲也是望而却步，由此产生的结果就是：在房价上涨遏制住以后，那么成交量逐渐萎缩，数据很好的验证了这一点。

2019年前两个月商品房的成交面积出现负增长，-3.4%，这是2015年6月份以来的首次负增长，也意味着房地产市场43个月的“牛市”结束。

所以年初的时候住建部对房地产市场的基调是：稳地价、稳房价、稳预期，调控政策也不再是一刀切，而是实施“一城一策”的政策，目的都是稳定房价、稳定地价。所以对于成交面积缩小的情况，放松原来上浮的房贷利率是一种必然。所以未来一年买房的人在利率上是幸运的，毕竟利率上浮是变相的涨价，都是购房者的支出，无论是给到开发商还是作为利息给到银行都只是一个名称而已，本质都是购房者付出的成本。

或者利率下调是为了稳定房价、稳定地价，期望房价大幅下挫的愿望是不太现实的。房价崩了，没有那个城市能承受！

还有一则消息，最近取消中小城市的落户限制，除了城区人口500万以上的城市，其他城市的城乡二元制度已经名存实亡！！也不存在户籍的限购了，在户籍上存在限制的500万以上的城市也只有10个左右的城市而已，所占人口总数不过1-2亿左右，人口实现了真正的和户籍相关的迁移自由，这是一天被低估了的政策！！

银行开始下调房贷利率，这是否预示了房价的走势？

自今年一季度开始，全国房贷平均利率就出现缓慢下跌趋势，很多民众担心：银行房贷利率下调，是否预示了房价要上涨？对此，专家们表示，房贷利率的小幅波动，对房价的影响较小，而且银行房贷利率早就已经市场化了，下降或者上升都是属于银行自己决定的事情，并不能真正预期未来房价走势。

而我们认为，银行下调房贷利率，主要有以下三个原因：第一，为了吸引更多的人来购房。2019年前两个月商品房成交面积出现负增长，-3.4%，这是2015年6月份以来的首次负增长，这也意味着房地产市场43个月的“牛市”就要结束。而银行为了稳定房地产市场，更好的开展房贷业务，就把房贷利率往下调整了。

第二，稳房价，控风险。年初的时候住建部对房地产市场的基调是：稳地价、稳房价、稳预期。从目前情况看，房贷利率下调幅度较大的是一二线城市，这主要是一线城市房价涨得很高，购房者的还贷压力也很大，为了减少断供风险，避免发生系统性金融危机。于是，银行在将一线城市的房贷利率调得较低，为了缓解房奴的还贷压力。

第三，银行的融资成本也降低了，房贷利率也要相应回调。今年1月初，央行宣布两次降准，而且还频繁使用逆回购、MLF等工具，向市场注入流入性。现在金融体系里存在着大量资金，导致银行间货币市场利率大降。银行的融资成本降了，房价利率也要回调一下，现在银行的房贷业务竞争激烈。别人下调房贷利率，你若不调业务就流失了。

那么，未来房价是否会因为房贷利率下调而出现上涨呢？我们认为，这种可能性并不存在。首先，现在银行下调的房贷业务，主要是首套房贷。而对二套以上的房贷业务仍然是政策收紧的。这说明，银行是鼓励刚需购房置业，并不鼓励投机炒房者入市。这与房地产调控政策并不相悖。

再者，鉴于一季度国内房地产市场的回暖，四、五月份各地“因城施策”的展开了新一轮房地产调控。一些城市拿出了限购、限售等政策，各地的房地产市场马上就开始降温。所以，如果仅是房贷利率略微下调，这对于当地的房价影响并不会太大。只要房地产调控政策没有真正松绑，房价不可能涨上去。

最后，本轮房地产上涨行情，在经历了4年之后，已经接近尾声，民间的购房需求得到了集中释放。现在，不仅是每个城市家庭拥有多套房产，而且房价上涨的动力也逐步衰竭。再加上，国内经济下行压力也很大，人们收入上涨的预期也开始调整。现如今，国内房地产已经处于调整过程中，银行微调一下房贷利率，并不会对房价产生多大影响。

银行主动下调房贷利率，主要是为了稳定成交量、稳定房价，同时货币宽松之后，银行的融资成本也降低了。不过，银行小幅下调房贷利率并不能改变房价趋势。因为，决定房价走势的是房地产调控政策，房地产市场的周期。目前，房地产市场整体低迷，房价不跌就不错了，更别提房价还会大涨，这种可能性并不存在。

银行开始下调房贷利率，这是否预示了房价的走势？

银行下调房贷利率确实会有一定的预示，预示楼市进入萧条时期了，银行希望通过降低房贷利率，带动楼市成交量。

我记得2009年楼市进入寒冬会有如下现象：

楼市进入寒冬，房产中介比谁都急，如果卖不出房子，他们生意就做不下去了。所以这个时候他们会想尽办法推销房子，那个时候你在地铁出口会看到各家中介公司在摆地摊，走过一个人，他们就会抢着上前去推销他们销售的房子。

有时甚至为了抢客户都打起了架，只要你有心看房，就会派专车接送你看房去。 然后你会发现小区下面的很多房产中介公司关门了，或是铺面换成了卖菜或是卖水果的了。

然后很多原来做中介卖房的人都转行了。所以通过观察房产中介公司的变化，也能感知到楼市寒冬是不是到来了。

楼市寒冬，开发商也急啊，所以你会看到很多楼盘打出各种促销广告。比如现在购房，可以免三年房贷利息；加推楼盘房价打7折；现在购房免三年物业管理费等等。他们这个时候就是想尽快把房子卖出去。

在楼市寒冬里，你会发现好多新房都是现房了，而不是像之前的是期房要两年后交房。 另外他们可能还推出零首付，只要你买房，开发商帮你垫付首付款，比如2009年很多楼盘就是零首付。寒冬里，开发商也不怎么敢拿地了，所以这个时候，你会看到很多土地流拍的新闻。

房贷占比银行贷款是相当高的，楼市一旦进入寒冬，银行的房贷业务就会受到影响。为了能让购房者从自己的银行贷款，这个时候，各家银行都会相应的推出贷款利率打折的方案，比如2009年很多银行房贷利率就打的7折，而现在房贷哪怕是首套房，很多地方利率都还是上浮的。

除此之外，他们还会推出首付贷，你没钱买房，那么他们可以把首付款都贷给你。这个时候，房子一般也不会限贷了。总之银行这个时候也会非常着急。

综上所述，银行降低房贷利率，通常是在楼市成交低迷的时候，为了推动楼市交易量而进行的。

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银行开始下调房贷利率，这是否预示了房价的走势？

感谢诚邀，我在银行工作多年，下面我简单回答一下这个问题。

房贷利率下调，这只是一个趋势，说明现在房价确实面临了很大压力。从个人需求端来说，已经在走下降趋势。

但是，房价涉及到很多方面，还需要综合很多因素来看，比方说楼市调控政策，如果楼市调整的政策风向发生改变，这才是预示着房价走势的改变

以上！

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银行开始下调房贷利率，这是否预示了房价的走势？

银行下调房贷利率是必然的趋势，因为居民的积蓄都已经被房产、房租掏空，再不降低，放任利率自由波动，后续大概率“韭菜根”都要被连根拔起了。

虚高的房价相比于居民微薄的收入而言，是不具备可持续性的，这一点明眼人都能非常直观地发现。就拿深圳为例，人均月收入水平在 9000 元左右，但是房产均价却达到了 4-5 万一平米，房产均价达到了平均月收入的5-6倍！对于很多月收入在平均水平以下的朋友而言，绝对是个可怕的噩梦。

下调房贷利率短时间内对于楼市的回暖有一定的助推作用，毕竟释放了政策利好，在贷款利率降低后，原本持币观望的购房居民也可能趁此机会果断买入。

不过，就实际情况来说，房贷利率的降低对于月还款额度的减少是微乎其微的。一般而言利率降低的幅度都会在25个基点，也就是0.25%，4.9%的房贷利率变成4.65%，有多大的差别呢？每月还款额的差距也就在数百元的区间而已，对于动辄几千上万的房贷来说，简直是杯水车薪。

房贷利率的降低更大程度上是为了维稳地产业，使得房价不会过快降低，这才是最主要、最关键的原因。房贷利率的降低对于日益冷清的地产市场能起到一定的维稳军心作用，使得市场的人气能够暂时性得到稳定。

房价降低销售是不被允许的，新闻报道过，曾经有不少开发商企图降价销售然后被监管部门约谈。房价贵，居民收入又少，还不能降价，那么从利率入手也就是没有办法中的办法了。

房贷利率降低对于房价而言只是暂时性的“止痛剂”，房价上涨的周期已经遭遇了严重的瓶颈和压力，只不过人为通过限购、限贷这种限制市场流动性的方法把价格框死在范围内。一旦限制性措施消失，供过于求的现状将会异常突出，房价大规模滑落也是存在极大可能性的。

现在的经济大环境并不乐观，外资都在卷铺盖走人，即便是毕业季实体企业也没有明显招人的意愿。在日益增高的生活成本助推下，想要攒下积蓄本就不容易，房价还那样无厘头，用我们的逻辑思考一下就能明白，高高在上的房子迟早有一天会“高台跳水”。

或许，这一天已经不再遥远。在浮云君看来，未来三年内，房价至少会降低 30%，不信，我们走着瞧。